自然死やガス中毒などの事故死があった室内は、売買賃貸において説明義務の対象となるでしょうか。どちらともはっきり判断がつかないという方が多いのではないでしょうか。私も調べる前は直感的にどちらともいえないと思っておりました。以下裁判例を引用します。
「そもそも住居内において人が重篤な病気に罹患して死亡したり、ガス中毒などの事故で死亡したりすることは、経験則上、ある程度の割合で発生しうることである。……人間の生活の本拠である以上、そのような死が発生しうることは、当然に予想されるところである」としてこれらの場合には説明義務はないとした。
しかしながら、死亡から発見されるまで長期間放置されたままであった場合には、どうであろうか。
➀まず、遺体が腐乱していた場合、床が変色し、床・天井・壁等に異臭が染みついて容易には脱臭できなくなります。こういった状況はそれ自体が物件の交換価値を低下させる物理的な損傷といえます。
②次に、異臭が解消しても遺体が長く残置され、腐乱死体となって発見された事実が周辺住民に広く知れ渡ってしまえば使用をすることをためらってしまうことになります。
この点最近の裁判では、アパートの室内で賃借人が死亡し、死後一か月後に、異臭やウジ虫の発生について通報を受けて警察官らと共に賃貸人が室内に立ち入ったことを契機として発見された事例において、賠償金として１年間の賃料（１年間は賃貸不能）、その後２年間は賃料が約３割減に対応する賠償金が認められました。
要約
自然死等の生活上通常発生する事柄については説明義務が発生しないのが原則のようですが、死体が放置されたままになってしまった場合には腐乱することによる嫌悪感等が発生し、説明義務が発生します。一概に〇か月という基準ではなく、真夏であれば数週間で腐乱してしまう可能性もあるため、不動産のオーナーは定期的なチェックが必要になってきます。
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